Home   Gatra.com   Log out  
 
User Name Password  
[ Anggota baru | Lupa password ]
Arsip Majalah | Tentang Gobang | Ketentuan | Menu Anggota

EDISI KHUSUS

Menggoda Muslim Memiliki Properti Syariah

Belakangan ini, properti syariah tumbuh subur. Mereka menawarkan KPR tanpa bank, riba, akad bermasalah, denda, asuransi, dan tanpa bank checking. Bank pun menyambutnya dengan fasilitas KPR syariah.

Hamparan lahan itu masih ditumbuhi alang-alang, rumput dan pohon pisang. Namun di sana-sini telah disusun jalan berlapis bata beton. Pagar pembatas di bagian depan lahan juga telah berdiri lengkap dengan pintu gerbang. Tumpukan batu bata teronggok di sudut jalan siap untuk dibangun.

Itulah Istanbul Village Lonjaten yang terletak di Ngaliyan, kawasan hunian baru di pinggir Kota Semarang. Meski belum ada satu pun rumah yang terbangun, pihak developer mengklaim, Juli depan properti berkonsep syariah itu mulai diluncurkan. Di lahan seluas 1,2 hektare bakal dibangun 50 unit rumah. Luas rumah bervariasi dari 45-100 meter persegi , di antaranya ada yang bertingkat, dengan tanah 120 meter persegi. Harga yang ditawarkan mulai Rp500 juta.

Pemasarannya sudah dilakukan pada Mei. Perumahan ini juga telah dijajakan di situs jual-beli developerpropertysyariah.id milik komunitas Developer Properti Syariah (DPS). Proyek perumahan tersebut digarap 11 dari 30-an anggota komunitas DPS wilayah Semarang.

Ketua DPS Semarang, Alfian Kusuma Adi, menyebut ada 350-an proyek DPS di Indonesia. Namun pertumbuhan properti syariah di Semarang relatif lebih lambat ketimbang di Jawa Barat dan Jawa Timur. Penyebabnya, salah satunya, banyak konsumen yang belum paham mengenai properti syariah.

Untuk itulah Alfian mengatakan DPS akan menggenjot permasaran, termasuk penjualan Istanbul Village Lonjaten. DPS mengumpulkan tenaga marketing dan agensi 125 orang dari kalangan awam bisnis syariah. "Kami buat kelas edukasi karena untuk menyiapkan marketing properti syariah itu agak beda dan banyak pertanyaan," ujar Alfian kepada GATRA, awal bulan silam.

Adapun titik lokasi properti syariah terbanyak, yaitu 15-20 lokasi, ada di Surakarta dan wilayah-wilayah sekitarnya. DPS Jawa Tengah saat ini mengerjakan 35 proyek properti syariah. Selain di Ngaliyan, DPS Semarang menggarap dua lokasi lain, yaitu di Pati. Jumlah rumahnya hanya 16 unit. Ini pun perkembangannya juga lambat.

Adalah Rosyid Aziz yang mendirikan komunitas syariah ini sejak 2012 dan bermarkas pusat di Bogor. Mereka yang hendak bergabung menjalani proses bertahap dari sekadar preview, konsultasi, menjalani pelatihan tiga hari tiga malam, hingga berstatus anggota DPS.

Ada tujuh prinsip properti syariah yang diterapkan DPS: tanpa bank, tanpa riba, tanpa akad bermasalah, tanpa denda, tanpa sita, tanpa asuransi, dan tanpa bank checking. Pembayaran rumah langsung dari pembeli ke penjual atau pengembang, tanpa melibatkan bank dan fasilitas kredit dan bunga. Penjual menentukan uang muka dan harga dalam 3, 5, atau 10 tahun beserta cicilannya.

Namun, harga rumah yang berlaku saat ini bisa bertahan selama tiga tahun. Setelah tiga tahun, harga rumah bisa berbeda. "Nilai uang selalu turun, sementara properti naik.

Patokannya seperti (skema) konvensional seperti inflasi. Kami ada rumus untuk harganya," ujar Alfian. Meski tanpa bunga bank, pembelian rumah boleh dilakukan lewat transfer bank. Skema ini juga tanpa denda dan tanpa penyitaan, karena transaksi yang telah disepakati tak boleh dikenai tambahan harga, kendati pembeli mundur.

Alfian juga menyitir pandangan Mazhab Imam Syafii bahwa barang yang diperjual-belikan tidak boleh sekaligus menjadi jaminan. Adapun kalau agunannya barang lain, hukumnya mubah. Untuk urusan jual-beli, pihaknya atau calon pembeli bisa menyediakan notaris masing-masing.

DPS Semarang juga menjajaki konsep properti syariah ini ke anggota Lazis Muhammadiyah Jawa Tengah. Bahkan sebuah yayasan rumah sakit non Islam juga berminat. Yayasan tersebut hanya berperan sebagai penagih dan pengumpul pembayaran para anggota yang membeli rumah. "Mereka tertarik kemudahan sistem properti syariah ini," kata Alfian.
Selain DPS, ada beberapa komunitas yang menjual properti syariah pula. Dalam penelusuran GATRA, terdapat situs antara lain bernama madanipropertisyariah.com, rumahhalal.com, rumahberkah.org, dan pejuangpropertisyariah.com.

Proyek-proyek yang tengah dikerjakan juga sudah tersebar di beberapa wilayah. Di Bandung, misalnya, ada perumahan Miqat Residence (Cileunyi) dan Sharia Dago Village (Dago). Lalu di Bekasi terdapat Khalifa Premier (Cikarang) dan Green Tambun Residence (Tambun). Ada pula Safa Townhouse (Ciomas, Bogor) dan Telaga Jambu 1 (Sawangan, Depok).

Pendiri Developer Properti Syariah Indonesia (DPSI) Rudini mengakui, saat ini properti berlabel syariah memang lagi marak. Pada 2014, misalnya, jumlah developer yang terlibat hanya 10 perusahaan. Satu developer bisa menangani lima proyek properti. "Sekarang jumlah developer sudah mencapai ribuan dan ini terus meningkat," katanya kepada wartawan GATRA Aulia Putri Pandamsari.

Meski tak menunjukkan angkanya, Rudini mengatakan ketertarikan masyarakat untuk memilih properti syariah terus meningkat setiap tahun. Itu berkaitan dengan makin banyaknya kelas menengah muslim di Indonesia. "Mereka cenderung lebih memerhatikan aspek nilai spritualnya. Masyarakat juga mulai menjauhi riba," katanya.

Aspek nilai spiritual ini memang menjadi perhatian bagi developer KPR syariah. Nilai spiritual itu, misalnya, digunakan oleh developer dalam memilih lingkungan yang tepat bagi pembeli, seperti perumahan tipe klaster dan fasilitas pendidikan dan ibadah bernuansa Islam. "Seperti ada tempat ibadah, kemudian program pengajian, diskusi atau sekolah dasar Islam yang terpadu," kata Rudini.

Ia mengatakan, KPR syariah memiliki banyak keuntungan. Setelah akad jual-beli, pembeli bisa memiliki rumah tersebut. Ini berbeda dengan KPR konvensional yang surat kepemilikannya masih dipegang perbankan, sampai pembeli melunasi angsurannya. Di samping itu, pembeli bisa menjual kembali propertinya yang dibeli.

Toh, berbisnis properti syariah bukan tidak ada kendalanya. Ini terkait erat dengan kasus yang sering membelit properti secara umum. Menurut Rudini, ada beberapa hal yang harus dicermati. Pertama, terkait dengan perizinan. Masih muncul dan tumbuh subur praktik suap-menyuap. "Kita perlu edukasi juga ke regulator bahwa kita berbeda dengan developer properti konvensional yang maunya cepat-cepat," ujarnya.

Kedua, masalah pertanahan. Pertanahan di Indonesia itu dinilai rumit sekali. Banyak oknum yang tidak taat aturan dalam mengeluarkan izin. "Beberapa kasus (ditemukan) tanah belum ada sertifikatnya," kata Rudini. Terakhir, banyak juga developer mengaku syariah tapi bisnisnya tidak 100% berbasis syariah. Untuk mengatasi hal itu, Rudini mengatakan pihakya akan meningkatkan edukasi kepada konsumen, agar berhati-hati.

Hal yang sama diungkapkan Alfian. Menjamurnya perumahan syariah ini tak berarti pembeli langsung menyambutnya. Masih banyak juga yang khawatir. Misalnya, menuding perumahan sudah ditawarkan, namun tanah belum tersedia atau masih bermasalah. Contohnya, kasus sengketa yang terjadi di Ungaran, Kabupaten Semarang, untuk lahan 5 hektare. Kasus serupa juga terjadi di Jawa Timur.

Menghadapi hal-hal seperti, DPS menerapkan real syariah dan real project. Maksudnya, benar-benar sesuai syar'i dan proyeknya betul-betul ada, serta memenuhi syarat dari segi bisnis. "Sebab ada yang akadnya sesuai dengan syariah tapi proyek itu tidak aman," kata Alfian. Agar tidak kecolongan, walaupun memakai label syariah, konsumen tetap mesti melihat jejak rekam pengembang.

Di sisi lain, tak semua pengembang percaya dengan skema properti syariah. Seorang developer rumah di Semarang mengaku belum berani menjajal skema ini. Ia menganggap model syariah belum bisa memenuhi prinsip keadilan, terutama untuk pemilik lahan karena harus menunggu pembayaran hingga dua tahun. Alhasil, untuk memulai bisnis syariah ini juga harus punya modal besar.

Walau begitu, godaan bisnis properti syariah memang sulit dihindarkan. Konsumen banyak melirik lantaran tanpa bunga, tanpa sita dan sebagainya. Salah satu yang terpikat adalah Hesti Widiarti. Ia memilih membeli rumah yang menggunakan skema syariah. Hesti memilih menggunakan jasa syariah yang ditawarkan pengembang. Ia dan suaminya sepakat membeli perumahan Perumahan Bumi Cimanggis Indah 2, Depok.

Istri Herman Agus ini sebelumnya telah mempelajari berbagai jenis KPR dan membandingkan antara konvensional dan syariah. Alhasil, pilihannya jatuh pada sistem pembayaran Islami ini. "Saya pilih cara syariah, karena lebih meringankan. Dapat membeli rumah dengan harga yang sesuai tanpa dibebani dengan bunga," ujar ibu dari dua anak ini kepada Annisa Setya Hutami dari GATRA. Pembayaran cicilan pun sesuai kesepakatan dan prosesnya juga sesuai ajaran Islam.

Ketika dikonfirmasi, Chief Executive Officer Bumi Cimanggis Indah, Erwin Syah, menuturkan proyek propertinya memakai 2 jenis skema: konvensional dan syariah. "Sesuai keinginan pembeli. Tapi memang masih sedikit yang menggunakan sistem syariah," ujarnya.

Melihat potensi properti ini, perbankan syariah pun berusaha menangkap peluang. Direktur Utama Bank Muamalat Indonesia (BMI), Achmad K. Permana, mengatakan punya produk pembiayaan properti syariah bernama "KPR iB Muamala". Dengan produk ini, bank dapat membantu masyarakat yang tidak dapat membeli properti secara tunai. Mereka bisa mengangsur pembayarannya ke bank. "Tentunya produk ini ditawarkan dengan skema transaksi yang sesuai dengan prinsip syariah," katanya kepada M. Egi Fadliansyah dari GATRA.

Saat ini, produk KPR iB BMI memiliki dua skema pembayaran yang diunggulkan yaitu Fix & Fix dan Angsuran Super Ringan. Dalam skema-skema itu, jumlah angsuran yang harus dibayarkan ke bank selama masa pembiayaan sudah ditetapkan di awal. "Tidak ada kenaikan angsuran yang dapat dilakukan sewaktu-waktu oleh bank sesuai kondisi market," ujarnya. Selain itu, angsuran juga lebih ringan dengan periode angsuran yang lebih panjang: enam tahun untuk jangka waktu pembiayaan 10 tahun.

Dalam program KPR syariah ini, BMI menyasar masyarakat segmen menengah, baik karyawan, profesional, maupun pengusaha dengan rata-rata nilai pembiayaan sekitar Rp300 Juta. Bila ingin mengajukan, persyaratannya tidak berbeda dengan KPR Konvensional. Di samping itu, BMI juga bekerja sama dengan beberapa pengembang, antara lain WIKA Realty, PP Properti, Adhi Karya, BSD City, dan Ciputra Group.

Hingga saat ini sudah lebih dari 30.000 nasabah pembeli rumah, yang berasal dari berbagai kalangan: karyawan, profesional, dan pengusaha. Sedangkan range harga beli properti pada nasabah KPR iB Muamalat bervariasi. "Mulai dari Rp100 juta --dikarenakan harga properti dulu belum setinggi saat ini - sampai dengan lebih dari Rp1 Milyar," katanya lagi.
BTN Syariah juga tak kalah. Kepala Divisi BTN Syariah, Marisa Gemiralda, juga mengatakan bahwa pihaknya menyediakan fasilitas pembiayaan dari awal hingga rumah selesai dibangun. "Ini terlihat dari pembebasan lahan, proses pembangunan, KPR, dan isi rumah," ujarnya.

Keunggulan syariah, ia melanjutkan, menggunakan akad dan keuntungan hasil bersifat terbuka. Oleh karena itu perlu disosialisasikan secara aktif. BI dan OJK saat ini juga mendukung hal tersebut. "Memang support dari seluruh stakeholder. Komite Nasional Keuangan Syariah diketuai oleh presiden. Artinya pemerintah telah ada perhatian," kata Marisa.

Aries Kelana dan Arif Koes Hernawan (Yogyakarta)
ARTIKEL LAIN

Cover Majalah GATRA edisi No.33-34/ Tahun XXIV / 14 - 27 Juni 2018 (Tim Desain/Gatra)
 
RUBRIK

Apa & Siapa
Edisi Khusus
Focil
Internasional
Kesehatan
Nasional
Pariwara
Surat & Komentar
Wawancara
 
Created and maintained by Gatra.com